1. Inleiding2. Kennismaken met nul-op-de-meter2.1 Wat is nul-op-de-meter?2.2 Ontstaan van nul-op-de-meter2.3 Wat is NOM Keur2.4 Inkopen van nul-op-de-meterconcept2.5 Samenwerken2.6 Wat is de visie van jouw organisatie3. Organisatie voorbereiden op nul-op-de-m3.1 Draagvlak en besluitvorming3.2 Team3.3 Kennismaken met elkaars belangen4. Bewoners betrekken5. Project voorbereiden5.1 Energieprestatievergoeding5.2 Vastgoedselectie5.3 Businesscase6. Een nul-op-de-meterconcept kopen6.1 Aanbieders uitnodigen6.2 Een aanbieder kiezen6.3 De koop
1. Inleiding2. Kennismaken met nul-op-de-meter2.1 Wat is nul-op-de-meter?2.2 Ontstaan van nul-op-de-meter2.3 Wat is NOM Keur2.4 Inkopen van nul-op-de-meterconcept2.5 Samenwerken2.6 Wat is de visie van jouw organisatie3. Organisatie voorbereiden op nul-op-de-m3.1 Draagvlak en besluitvorming3.2 Team3.3 Kennismaken met elkaars belangen4. Bewoners betrekken5. Project voorbereiden5.1 Energieprestatievergoeding5.2 Vastgoedselectie5.3 Businesscase6. Een nul-op-de-meterconcept kopen6.1 Aanbieders uitnodigen6.2 Een aanbieder kiezen6.3 De koop
3. Organisatie voorbereiden op nul-op-de-meter

Renoveren naar nul-op-de-meter is meer dan een project met iets meer techniek en een watingewikkeldere uitleg aan de bewoner. Bij veel corporaties raakt het een groot deel van deorganisatie. Alle disciplines hangen met elkaar samen en het project wordt alleen succesvolals je het integraal aanpakt. Heeft iedereen voldoende kennis van nul-op-de-meter? Is deorganisatie voldoende voorbereid op de opgave? Welke beslismomenten en beslisdocumenten rondom de vastgoedstrategie en begroting zijn voor de besluitvorming binnen het project van belang? Daarnaast verdient het de voorkeur om het bredere belanghoudersspeelveld bij nul-op-de-meter te verkennen. Met wie krijg je te maken en welke belangen kunnen er spelen? In deze fase bereid je je ook voor op de besluitvorming rond het project. 

3.1 Draagvlak en besluitvorming

Het is raadzaam om verschillende mensen binnen de hiërarchie van de organisatie te betrekken bij de ontwikkeling van de visie, missie en strategie. Het is belangrijk dat zij op de hoogte zijn van de gekozen route en de bijbehorende argumenten om nul-op-de-meter te renoveren. Hoe ziet het besluitvormingsproces eruit? Welke beslismomenten zijn noodzakelijk om te kunnen starten met het project? Zorg ervoor dat eventuele besluitvormingsstukken op tijd meegenomen worden in de besluitvorming m.b.t. de vastgoedstrategie en de begroting voor komende perioden. Een belangrijke tip is om zowel het Management Team (MT) als de Raad van Commissarissen (RvC) vanaf de verkenning van nul-op-de-meter mee te nemen in het proces. Het verschil tussen een nul-op-de-meterproject en ander type renovaties, is de benodigde kennis over onder andere de energieprestatievergoeding, de businesscase en het inkopen van nul-op-de-meterconcepten. Voorkom dat het MT en de RvC pas aan het eind van de besluitvorming door middel van een notitie op de hoogte worden gesteld van de nul-op-de-meteraanpak. Vaak zijn notities kort en ontbreken de belangrijke nuances. De leden van het MT en de RvC hebben vaak weinig tijd om zelf op onderzoek uit te gaan. Zorg er dus voor dat zij meegenomen worden in het voorbereidingsproces en de keuzes die gemaakt worden. Ditzelfde geldt voor eventuele bewonersorganisaties/-commissies en externe partners, zoals de gemeente en de netbeheerder. Worden zij meegenomen in de besluitvorming en zo ja, welke invloed kunnen zij uitoefenen in dit proces?

Het proces in grote lijnen

Het pad van besluitvorming kan voor iedere organisatie of project verschillen. Hieronder schetsen we een voorbeeld van te zetten stappen vanaf de verkenning tot en met de koop van een nul-op-de-meterconcept:

  1. Verkenning van nul-op-de-meter (onderzoeken of het interessant is voor de corporaties).
  2. Besluit om nul-op-de-meter in te zetten als onderdeel van het verduurzamen van de woningvoorraad.
  3. Voorbereidingen: organisatie en project voorbereiden door o.a. belangen van belanghouders in kaart te brengen, de invloed van bewoners te bepalen, vastgoed te selecteren en de businesscase door te rekenen.
  4. Een go op het project.
  5. Startselectie: uitnodigen van de nul-op-de-meteraanbieders voor het project.
  6. Keuze maken voor één nul-op-de-meteraanbieder.
  7. Uitwerken van het concept en bewonersparticipatie.
  8. Kopen van het nul-op-de-meterconcept.

Besluit om nul-op-de-meter in te zetten als onderdeel van het verduurzamen van de woningvoorraad. Het eerste beslismoment is vaak een startnotitie waarin gevraagd wordt om nul-op-de-meter als de organisatie te omarmen en waar nodig op te nemen in het beleid. Een go betekent dat een weloverwogen beslissing wordt genomen om te beginnen met de voorbereidingen en het uitzoekwerk dat nog is om starten met een nul-op-de-meter project. Zaken die meegenomen kunnen worden bij de besluitvorming zijn:

Investeringsnotitie

Zijn alle voorbereidingen getroffen? Is er vastgoed geselecteerd voor renovatie naar nul-op-de-meter en is de businesscase doorgerekend? Dan is het tijd voor een go op de investeringsnotitie om budget(ten) te labellen voor het project. In de investeringsnotitie wordt ook opgenomen welke nul-op-de-meteraanbieders uitgenodigd worden om zich in te schrijven op het project en hoe uiteindelijk de aanbieder gekozen wordt. 

Checken, beslissen en vastleggen

3.2 Team

Zoals eerder genoemd raakt nul-op-de-meter een groot deel van de organisatie. Maar ook de samenwerking met externe partners is belangrijk voor een succesvol verloop van het nul-op-de-meterproject. Het daarom verstandig om alvast goed na te denken wie op welk moment betrokken moet worden bij het project. Zijn zij op de hoogte van het speelveld van nul-op-de-meter? Weten zij welke bijdrage van hen verwacht wordt gedurende het project? Op welke manier neem je iedereen mee in de keuzes die gemaakt moet worden en hoe houd je hen op de hoogte van de voortgang? In deze paragraaf geven we een opsomming van de belangrijke disciplines binnen de corporatie en externe partners die een rol kunnen spelen binnen het nul-op-de-meterproject. Tijdens een nul-op-de-meterwoningverbetering ga je een periode intensief met elkaar samenwerken. Investeren in een goede kennismaking met elkaar en nul-op-de-meter verdient zichzelf gedurende het project vanzelf terug! Zorg dus voor een goede klik met alle partijen en haak hen in een vroeg stadium aan.

Projectteam

In de praktijk zien we dat bij de start van een nieuw nul-op-de-meterproject de kern van het projectteam bestaat uit de projectleider, vastgoedmanager, (financieel) controler, woon- of leefbaarheidsconsulent en een communicatieadviseur. Uiteraard schuiven gedurende het project collega’s en externe partners op uitnodiging aan, op basis van hun expertise en inzet: 

Binnen de corporatie zijn dit:

Extern

Smoelenboek

Een overzicht van alle betrokkenen met contactgegevens biedt duidelijkheid binnen het project en helpt om elkaar eenvoudig te kunnen vinden en aan te spreken wanneer dat nodig is. Hiervoor kun je bijvoorbeeld een zogenaamd smoelenboek maken. Wellicht lijkt dit voor kleine teams een overbodige stap, maar voor externe partners, bewoners en geïnteresseerden (denk aan andere leden van de Stroomversnelling die kennis uit willen wisselen) kan dit erg handig zijn.

Checken, beslissen en vastleggen

3.3 Kennismaken met elkaars belangen

Hoe zorg je ervoor dat iedereen enthousiast wordt voor een nul-op-de-meter? We weten uit studies en de praktijk dat de kans dat een project slaagt, groter is wanneer er aandacht is voor elkaars belangen. Als je bewust vooraf met elkaar de belangen in kaart brengt en naar elkaar luistert, heb je meer kans op succes dan als je dat niet doet. Een belang is iets wat je belangrijk vindt omdat het voordelig of nuttig is. Een belanghouder is een persoon of entiteit die invloed heeft op, of beïnvloed wordt door de resultaten van het project. Wie binnen een nul-op-de-meterproject belanghouder is, verschilt van project tot project. Dit hangt onder andere af van de opgave (doelen), het vastgoed, de locatie, omgeving, complexiteit, demografie, regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, geld, het beleid en de visie van alle belanghouders. 

Duurzaamheidsbril

Nul-op-de-meterprojecten streven in de brede zin naar een hoge mate van duurzaamheid. Dit heeft ook invloed op het belangenspeelveld. Duurzaamheid kunnen we definiëren als “het behartigen van de belangen van de mensen hier en nu, op een wijze die rekening houdt met de belangen van de mensen daar en later”. De mensen daar (bijvoorbeeld op een andere plek in de wereld) en later (bijvoorbeeld een volgende generatie) worden hiermee dus onderdeel van het belangenhoudersspeelveld. Dus alleen al de duurzaamheidsbril bij nul-op-de-meterprojecten maakt dat je anders kijkt naar het belangenspeelveld.

Corporatie

Elke corporatie heeft zijn eigen ambities en doelstellingen die zich vertalen in het belang dat zij hebben bij het project. Denk aan het verduurzamen van de woningvoorraad of het betaalbaar houden van de woonlasten voor bewoners. Corporaties streven naar tevreden huurders, ook met de wetenschap dat zij ambassadeurs zijn voor een (volgend) project en/of de wijk. Uiteraard is het belangrijk dat er een sluitende businesscase is voor het project, rendement op het vastgoed is en er geen desinvesteringen gedaan worden. Andere belangen kunnen zijn:

Bewoners

Bewoners merken het meest van de renovatie én plukken uiteindelijk ook de vruchten ervan. Zij kiezen in veel gevallen onbewust voor een nul-op-de-meterinnovatie- en ontwikkeltraject. De duurzaamheidsambitie die we bij nul-op-de-meterprojecten hebben, wordt lang niet door alle bewoners gedeeld. Zij kiezen vaak voor de renovatie om andere voordelen. Een bewoner wil fijn wonen en heeft belangen als:

Aanbieder

Aanbieders van nul-op-de-meterconcepten willen hun concept met een gezonde winstmarge kunnen verkopen. Op dit moment kan dat alleen door projecten te draaien met grote aantallen woningen, omdat de ontwikkelkosten (nog) hoog zijn. Zij willen dus graag uitkijken op voldoende werk en projecten om hun concepten te kunnen doorontwikkelen. Andere belangen kunnen zijn:

Energieleveranciers en netbeheerder

Energieleveranciers en netbeheerders worden graag in een vroeg stadium bij nul-op-de-meterprojecten betrokken. Hierdoor kunnen planningen rond het gas- en elektriciteitsnet afgestemd worden en kan voorkomen worden dat er desinvesteringen in de netwerken gedaan worden. Zij hebben o.a. belangen op het gebied van:

Gemeente

Binnen de gemeente kunnen er tegenstrijdige belangen spelen. Denk aan bijvoorbeeld een welstandcommissie (“De renovatie ziet er niet uit zoals we het qua beeld/kwaliteit voor ogen hebben.”) tegenover een afdeling duurzaamheid (“Het uiterlijk is ondergeschikt aan de opgave om ons vastgoed te verduurzamen.”). Andere belangen kunnen zijn: 

Andere belanghouders kunnen zijn: financierders, natuur en milieuorganisaties, VvE´s,maatschappelijke organisaties (welzijninstellingen, opbouwwerk, jongerenwerk), belangenorganisaties, (lokale) verenigingen en organisaties.

Checken, beslissen en vastleggen